Kortermaja renoveerimine on mahukas ning kulukas töö, mis nõuab põhjalikku ettevalmistust. Renoveerimisprotsess algab korteriomanike või -ühistu otsusest võtta laenu. Sellele järgneb projekteerimis– ning planeerimisprotsess, mis loob eelduse õnnestunud renoveeringuks. Väga palju korterelamuid tehakse Eestis korda SA KredExi renoveerimistoetuse abil.
Vanade kortermajade peamised puudused
Eestis on väga palju Nõukogude ajal püstitatud korterlamuid, mis on oma ehituspõhimõtetelt sarnased. Seetõttu saab esile tuua ka enamlevinud puudusi, mis saavad kõige sagedamini renoveerimistööde ajendiks.
Vanade kortermajade puhul on nõrkadeks kohtadeks vananenud tehnosüsteemid ning kehv soojapidavus. Kuna nende ehitamise ajal ei olnud energia kokkuhoid prioriteediks, siis lasevad hoonete välispiirded ehk seinad, laed, põrandad, aknad ja uksed külma õhku läbi. Madal temperatuur tubades paneb aga selle elanikke tihendama välispiiretes ebatihedusi, mille algne ülesanne oli värske õhu eluruumidesse laksmine. Selline toimimisviis muudab tõepoolest õhu soojemaks, ent halvendab oluliselt õhu kvaliteeti toas. Oma rolli mängib siin ka tõusujoones kulgev energiahind, mille tõttu hoitakse majades kütte pealt kokku ehk toad on üha jahedamad. Sellises valguses on arusaadav, et elanikud ei taha akna kaudu ruumide tuulutamisest kuuldagi ning probleemid sisekliimaga järjest süvenevad.
Soklitööd, soojustus, aknad ja uksed, ventilatsioon ja küte
Niisiis on kortermaja korralik soojustamine on üks peamisi põhjuseid, miks mahukas renoveerimisprotsess ette võetakse. Maja soojuspidavuse tagab korralikult soojustatud vundament, õhkupidavad aknad-uksed ja läbimõeldud kütte- ning ventilatsioonisüsteem. Iseäranis vanade majade puhul on esimeseks tööks vundamendi üle vaatamine ning soklitööde planeerimine. Soojustamata vundament on hoone üks suuremaid külmasildu. See jahutab põrandaid, tekitab vundamendi peal asuvates hooneosades hallitust, kondensaati ja niiskuskahjustusi.
Lisaks vundamendile kaob vanadel majadel suur osa soojusest hoone fassaadi ja külgseinte kaudu. On üsna levinud, et kokkuhoiu eesmärgil soojustatakse vaid välisseinad, ent see ei pruugi olla parim lahendus kõigile. Termoviisori abil saab täpselt määrata, kus on hoone soojakaod kõige suuremad.
Suurima energiasäästu saavutamiseks tuleb kindlasti üle vaadata ja vajadusel soojapidavate vastu välja vahetada hoone avad ehk aknad ning uksed ja tagada soojuse õige jaotumine automatiseeritud küttesüsteemi abil.
Esialgu suurena näiva kulutuse tasuvus selgub üldjuhul juba esimese aasta jooksul, mil küttearved on varasemast tunduvalt väiksemad. Millal aga investeering end täies mahus ära tasub?
Milline on renoveerimistööde keskmine tasuvusaeg?
Investeeringu hindamisel võetakse harilikult aluseks lihttasuvusaeg. Sellisel juhul võetakse arvesse, kui suur summa kulutatakse (investeeritakse), kui palju tekib tänu sellele aastas kokkuhoidu ning mitu aastat kulub selleks, et kokkuhoid kataks esialgu tehtud kulutuse. Arvesse tuleb võtta ka laenuintressid, ent kuna energia hind tõuseb pidevalt, siis suureneb ka energiasääst. Kortermajade renoveerimise tasuvusajaks hinnatakse keskmiselt 10-20 aastat.
Millised projektid on vajalikud enne renoveerimistööde alustamist?
Renoveerimine võetakse ette erinevatel põhjustel: välisfassaadile uue ilme andmine, soojustamine, aga ka energia- ja ressursisäästlikumaks muutmine. Üks peamisi ajendeid on jõudmine arusaamiseni, et nii välimuse kui energiatarbimise poolest ajale jalgu jäänud majas on kulukam elada kui korda tehtud elamus. Renoveeritud majas tõuseb ka korterite väärtus.
Kui korteriühistu on otsustanud renoveerimise kasuks, tuleb tellida alljärgnevad renoveerimisprojektid, mille põhjal võetakse ehitajatelt hinnapakkumised.
- Valdkonna spetsialistide koostatud ülevaateuuring elamu tehnilisest seisukorrast. See hõlmab järgmiste hoone osade ülevaatust ning hindamist: vundamendid, seinad, vaheseinad, trepid, vahelaed, katusekonstruktsioonid, katusekate, põrandad, aknad, uksed, rõdud, viimistlus, küttesüsteem, ventilatsioon, vesi-, gaasi- ja elektrivarustus, liftid, prügierastus, juurdesõiduteed, haljastus jm vajalik (sõltuvalt korterelamu eripärast).
- Energiaaudit ehk korterelamu renoveerimise vajalikkus soojapidavuse aspektist. Sisuliselt on tegemist analüüsiga, kus kaardistatakse hoone energeetiline hetkeseis ning hinnatakse, millise energiatasemeni on võimalik ning otstarbekas hoonet renoveerida. Olgugi et Eestis on palju sarnaseid Nõukogude ajal ehitatud kortermaju, teevad iga kortermaja unikaalseks nii selle ehituslik eripära, tehnilised lahendused kui seal elavate inimeste elustiil ning harjumused. Spetsialistide poolt koostatud energiaaudit on dokument, mis annab konkreetse maja iseärasustest lähtuvalt soovitusi maja efektiivseks renoveerimiseks. Samuti on energiaaudit vajalik laenuraha kaasamiseks, kuna nii KredEx kui ka pangad langetavad finantseerimisotsuse just selle dokumendi põhjal.
- Renoveerimispõhjendus hoone elukaare ökonoomika seisukohalt. Hoone elukaar on (sarnaselt inimese elukaarelegi) vaade tervikule – hoone puhul etapid alates hoone kavandamisest kuni ekspluatatsiooni lõpuni. Hoone elukaart iseloomustavad sellised perioodid nagu kavandamine, ehitamine, ekspluatatsioon ja kinnisvara kokkuhoid, rekonstrueerimine või lammutamine. Kuna elukaarel on palju osi, siis on kokkuleppeline, et ehitise mõju keskkonnale hinnatakse peamiselt kahe näitaja põhjal: energiakulu kWh ning energiakulu CO2 eritamise põhjal. Eraldi arvutatakse välja ka materjalide tootmisele ja transpordile kulunud energia ja/või CO2.
- Renoveerimisprojekti lähteülesanne (mille kinnitab korteriühistu üldkoosolek). Lähteülesanne annab algse ülevaate tööks kavandatavatest mahtudest ning sellest lähtutakse järgnevates projekteerimise etappides.
Pärast nimetatud projektide läbiviimist järgneb
- projekteerimise (võistu) pakkumine;
- projekti koostamine, kinnitamine ja renoveerimisotsus;
- renoveerimise finantseerimine;
- ehitamise (võistu) pakkumine;
- laenu-, tagatis- ja ehituslepingu sõlmimine;
- omaniku järelevalve;
- ehitustöö;
- tehtud tööde üleandmine;
- hoone kasutamise juhend;
- renoveerimisjärgne uuring
Mida nõuab KredEx renoveerimisel?
Sihtasutuse KredEx lõi 2001. aastal tollane Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ning selle eesmärgiks on pakkuda erinevatel maailma praktikatel põhinevaid finantslahendusi. Üheks KredExi tegevussuunaks on ka kortermajade renoveerimise toetamine. Rekonstrueerimistoetus on mõeldud korteriühistutele ning kohalikele omavalitsustele, kes soovivad renoveerida korterelamu võimalikult terviklikult.
Alljägnevalt on toodud KredExi rekonstrueerimistoetuse olulisemad tingimused.
- Korterelamu on ehitatud enne 1993. aastat ning korteris tegutseb korteriühistu või see kuulub tervikuna kohalikule omavalitsusele.
- Tallinnas ja Tartus on toetuse määr 30%.
- Tallinna ja Tartuga külgnevate valdade asustusüksustes, kus kinnisvara taotluse esitamisele eelneva aasta turuväärtus on Maa-ameti tehingute andmebaasi andmetel kõrgem kui 500 €/m2, ja Elva linnas, Haapsalu linnas, Keila linnas, Kohila alevis, Kuressaare linnas, Maardu linnas, Otepää linnas, Paikuse alevis, Pärnu linnas, Rakvere linnas, Rapla linnas, Sauga alevikus, Uuemõisa alevikus ning Viljandi linnas on toetuse määr 40%.
- Ülejäänud Eestis saab toetust 50% ulatuses.
- Teistes piirkondades (v.a Tallinnas ja Tartus), on võimalik taotleda toetust 10% vähem – seda juhul, kui ei täideta kõiki ettenähtud tingimusi, nt ei tehta soojustagastusega ventilatsiooni või ei suudeta tagada akende joonkülmasilla nõuet.
- Eelnevalt teostatud töid ei pea ümber tegema, kui suudetakse tagada soovitud energiatõhususarvu klass.
- Toetust saab taotleda ainult nendele rekonstrueerimistöödele, mis on kajastatud nõuetekohases põhiprojektis.
- Leping sõlmitakse tehnilise konsultandiga või ettevõtjaga, kelle kaudu osutab tehniline konsultant teenust (v.a juhul, kui taotleja ei saanud temast sõltumatutel põhjustel ühtegi pakkumust). Leping tehnilise konsultandi ja korteriühistu vahel sõlmitakse hiljemalt taotluse esitamise hetkeks.
- Toetuse taotlemisel läbib esitatud ehitusprojekt ekspertiisi, mille korraldab ja mille eest tasub KredEx.
- Pärast KredExi ekspertiisi tehakse läbi riigihangete registri rekonstrueerimistööde pakkumiste menetlus.
Täpsema info ning taotlemiseks vajalike dokumentide loetelu leiab KredExi kodulehelt.